一對一深圳會計培訓(xùn)服務(wù)
- 課程咨詢
- 費(fèi)用評估
- 預(yù)約試聽
作為以房抵債的受讓人，抵債行為可視為兩次交易：
一是減少應(yīng)收賬款；
二是增加房地產(chǎn)。
只要有交易，就有可能產(chǎn)生稅收。兩次交易的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是有無納稅義務(wù)，有無增值情況，這是雙方認(rèn)可的不動產(chǎn)的交易價格。
整個交易在稅收上要遵循公平交易的原則，即房地產(chǎn)要以市場價格進(jìn)行交易。
這時候分為兩種情況：我舉個例子：
1、會計處理
應(yīng)收賬款1000萬，已經(jīng)減值100萬，余額900萬；房產(chǎn)市價1200萬，原價800萬，折舊200萬，凈值600萬。
債權(quán)人的待遇是：
借：固定資產(chǎn)——，房產(chǎn)1200萬。
壞賬準(zhǔn)備100萬
貸：應(yīng)收賬款1000萬。
營業(yè)外收入300萬
受讓方增加營業(yè)外收入300萬。這300萬收入交企業(yè)所得稅嗎？稍后我會給你答案。
如果是相反的情況，應(yīng)收賬款余額900萬，房產(chǎn)市價800，那么轉(zhuǎn)入方增加了營業(yè)外支出100萬。
2.契稅
過戶時，受讓人需要按照3-5的稅率繳納契稅(根據(jù)房產(chǎn)類型和當(dāng)?shù)卣叨?。契稅是受讓方繳納的唯一一種稅。企業(yè)繳納的契稅應(yīng)計入房產(chǎn)成本。
3.印花稅
交易時，雙方應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移征收房地產(chǎn)買賣合同印花稅，稅率為萬分之五。印花稅是唯一需要雙方繳納的稅。稅金及附加中包含會計處理。
4.房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅
這兩個稅是在受讓人取得不動產(chǎn)后征收的，即不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，變更登記手續(xù)，不動產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)核發(fā)房屋所有權(quán)證的次月。
房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值的1.2征收。如果不動產(chǎn)在購置后用于出租，則按照租金收入的12繳納房產(chǎn)稅；
城鎮(zhèn)土地使用稅占地單位稅(根據(jù)情節(jié)從幾元到幾十元不等)。
這兩種稅都應(yīng)該包含在稅和附加費(fèi)中。
5.企業(yè)所得稅
沿襲前面的例子，如果企業(yè)取得抵押財產(chǎn)，給企業(yè)造成損失，增加營業(yè)外收入300萬，此時是否可以在企業(yè)所得稅前扣除？
這時應(yīng)該分為兩種情況：
第一，之前的壞賬沒有具體申報為損失。在稅務(wù)上，因?yàn)閼?yīng)收賬款的計稅依據(jù)還是1000萬，進(jìn)行了稅務(wù)調(diào)整，100萬的資產(chǎn)減值損失增加了應(yīng)納稅所得額，繳納了所得稅。此時應(yīng)計入應(yīng)納稅所得額的金額為200萬。
第二，之前計提的壞賬已經(jīng)專項(xiàng)申報處理。符合的條件是企業(yè)逾期三年以上；或者企業(yè)逾期1年以上，且單筆金額不超過企業(yè)年總收入的5萬或十分之一。在會計上已經(jīng)作為損失處理的，可以在企業(yè)所得稅前作為壞賬損失扣除。此時交房后應(yīng)計入應(yīng)納稅所得額的金額為300萬。
最后，無論如何，只要屬于債務(wù)重組，就應(yīng)該有債務(wù)重組協(xié)議和債務(wù)人重組收入納稅情況的說明。