祥順財(cái)稅俱樂部

在實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)有公司出租自己辦公樓的一部分。那么，租賃期間產(chǎn)生的水電費(fèi)如何向承租人收取呢？

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在實(shí)踐中，往往有兩種處理方式，一種是按照水電轉(zhuǎn)賣處理，一種是按照分?jǐn)偺幚怼Ｌ幚矸绞讲煌�，稅�?wù)處理和稅負(fù)也不同，需要企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況做出選擇。

一個(gè)

案例：自有辦公樓部分出租。

B公司和A公司都是增值稅一般納稅人。B公司作為單一承租人，向A公司租賃房屋作為辦公樓。甲方負(fù)責(zé)房屋、配套設(shè)施、設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。甲公司采用公用水電表與乙公司分?jǐn)傋赓U合同期內(nèi)發(fā)生的水電費(fèi)用.

2019年8月，A公司取得自來水公司按3的稅率開具的增值稅專用發(fā)票，價(jià)稅合計(jì)10300元。其中自用水費(fèi)含稅6180元，承租人使用水費(fèi)含稅4120元。取得電力公司按13的稅率開具的增值稅專用發(fā)票，價(jià)稅合計(jì)22600元。其中自用電費(fèi)含稅價(jià)格為13560元，承租人電費(fèi)含稅價(jià)格為9040元。那么，甲公司應(yīng)該如何向乙公司收取2019年8月份發(fā)生的水電費(fèi)？

方案一：按水電轉(zhuǎn)賣處置。

根據(jù)規(guī)定，增值稅納稅人超經(jīng)營(yíng)范圍銷售水電氣收費(fèi)的，可以自行或代開專用票。A公司根據(jù)水電轉(zhuǎn)售情況，向B公司收取相應(yīng)的水電費(fèi)用，并開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。B公司以此作為稅前扣除憑證，進(jìn)行相應(yīng)處理。其中，向B公司收取的水費(fèi)4120元，A公司應(yīng)按規(guī)定開具增值稅專用發(fā)票。同時(shí)，根據(jù)《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》規(guī)定》(20號(hào)54號(hào)公告)，甲公司為乙公司提供物業(yè)管理服務(wù)，扣除其支付的自來水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照3的稅率計(jì)算繳納增值稅。

此時(shí)，甲公司應(yīng)進(jìn)行如下會(huì)計(jì)處理：

倒賣水時(shí)，根據(jù)取得的增值稅專用發(fā)票，按自用部分抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

借記：管理費(fèi)用及其他成本費(fèi)用科目6000。

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅)300

其他業(yè)務(wù)費(fèi)用4120

貸款：銀行存款10300。

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅)120

向B公司收取水費(fèi)，并開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。

借方：銀行存款4120

貸：其他業(yè)務(wù)收入4000。

應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)單稅費(fèi)120

根據(jù)扣除其繳納的自來水費(fèi)后的余額差額，進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理。

借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)單稅費(fèi)120

貸：其他業(yè)務(wù)費(fèi)用120

轉(zhuǎn)售電力時(shí)，以取得的增值稅專用發(fā)票作為抵扣憑證，對(duì)自用部分按規(guī)定在當(dāng)月抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

借記：管理費(fèi)用及其他成本費(fèi)用科目12000。

其他業(yè)務(wù)費(fèi)用800

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅)2600

貸款：銀行存款22600。

向B公司收取電費(fèi)，并開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。

借方：銀行存款9040

貸款：其他業(yè)務(wù)收入8000元

應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)1040

B公司取得水電費(fèi)增值稅專用發(fā)票，作為成本進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理。

繳納水費(fèi)并取得A公司開具的增值稅專用發(fā)票時(shí)，按規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

借記：管理費(fèi)用及其他成本費(fèi)用科目4000。

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅)120

貸款：銀行存款4120

繳納電費(fèi)并取得電費(fèi)專用發(fā)票時(shí)，應(yīng)按規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

借方：管理費(fèi)用及其他成本費(fèi)用科目8000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅)1040

貸款：銀行存款9040

方案二：采取分配方式處理。

根據(jù)《關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法〉的公告》(2018年第28號(hào)公告)的規(guī)定，出租人采取分?jǐn)偡绞降模�承租人�?yīng)當(dāng)以出租人出具的其他對(duì)外憑證作為稅前扣除憑證。其中，其他外部憑證包括但不限于出租人取得的繳納水電費(fèi)的發(fā)票復(fù)印件、出租人出具的水電費(fèi)單獨(dú)或確認(rèn)票據(jù)、出租人繳納水電費(fèi)的憑證、租金協(xié)議等。

甲公司通過分?jǐn)偟姆绞绞杖∷�電費(fèi)，乙公司使用甲公司出具的其他對(duì)外憑證作為稅前扣除憑證。此時(shí)，A公司按照收付實(shí)現(xiàn)制進(jìn)行賬務(wù)處理。

代收代繳水費(fèi)時(shí)，A公司自用部分依據(jù)取得的增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

借記：管理費(fèi)用及其他成本費(fèi)用科目6000。

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅)300

其他應(yīng)收款4120

貸款：銀行存款10300。

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅)120

向B公司收取水費(fèi)，并提供其他對(duì)外憑證。

借方：銀行存款4120

貸：其他應(yīng)收款4120

代收代繳電費(fèi)時(shí)，A公司自用部分依據(jù)取得的增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

借記：管理費(fèi)用及其他成本科目12000。

其他應(yīng)收款9040

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅)2600

貸款：銀行存款22600。

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅)1040

向B公司收取水費(fèi)，并提供其他對(duì)外憑證。

借方：銀行存款9040

貸：其他應(yīng)收款9040

B公司使用A公司開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理。其中水費(fèi)4120元、電費(fèi)9040元可在企業(yè)所得稅前扣除。此時(shí)，乙公司的會(huì)計(jì)處理如下：

水費(fèi)支出的其他外部憑證不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

借：管理費(fèi)用等成本科目4120

貸款：銀行存款4120

電力支出的其他外部憑證不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

借方：管理費(fèi)用等成本科目9040

貸款：銀行存款9040

2

對(duì)比：哪個(gè)方案性價(jià)比更高？

第一種方案，如果承租人和出租人均為增值稅一般納稅人，那么對(duì)于承租人來說，按規(guī)定取得的增值稅專用發(fā)票不僅可以作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證，還可以用于按規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)增值稅。承租人屬于《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》政部海關(guān)總署公告第39號(hào)，以下簡(jiǎn)稱39號(hào)公告)第七條規(guī)定的生產(chǎn)生活服務(wù)業(yè)一般納稅人的，也可享受增值稅加減政策。

對(duì)于出租方來說，其向承租方收取水費(fèi)時(shí)，必須開具增值稅專用發(fā)票，并按規(guī)定繳納增值稅。因取得自來水公司開具的增值稅發(fā)票，扣除自來水公司支付的自來水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按3的稅率計(jì)算繳納增值稅。這種情況下，其收取的電費(fèi)收入需要按照規(guī)定計(jì)算繳納增值稅。因已取得電力公司開具的增值稅專用發(fā)票，可按規(guī)定抵扣相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額，其增值稅稅負(fù)并未增加。而且，如果出租人是39號(hào)公告第七條規(guī)定的生產(chǎn)生活服務(wù)業(yè)一般納稅人，電費(fèi)對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額也可以享受增值稅加計(jì)扣除政策。

方案二，對(duì)于承租方，按規(guī)定取得的其他外部憑證只能作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證，不能用于計(jì)算抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額；對(duì)于出租方來說，向承租方提供其他外部憑證只是作為代收代繳水電費(fèi)處理，不涉及增值稅的相關(guān)處理。實(shí)際操作中，分割單作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證時(shí)，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)有不同的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，值得企業(yè)注意。

在實(shí)踐中，企業(yè)應(yīng)綜合考慮增值稅納稅人的類型、進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣等因素，選擇最適合企業(yè)的方案