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老陽會計2019-11-19 17:3:57
土地入股如何確定會計核算的土地金額？土地要納入那個會計科目，怎么處理？土地使用權應該攤銷多少年，有沒有殘值？本文討論了以下操作：
占地金額主要根據投資協議對占地金額的約定和土地的市場價格確定，主要分為兩種。
(1)按照投資協議的約定確定價值。
這種方法適用于投資時沒有對土地進行專門評估的情況。
案例一：2019年6月1日，由A公司、B公司、C公司共同出資成立D公司，約定D公司注冊資本為5000萬元，其中A公司、B公司分別以現金出資1000萬元，C公司以其擁有的F地塊出資3000萬元。
F圖的記錄值=3000萬。
(2)根據評估值(市場價格)
這種方法適用于投資時專門評估這塊土地的市場價值并取得評估報告的情況。
案例二：繼案例后，由A公司、B公司、C公司共同出資5000萬元成立D公司，其中A公司、B公司以現金出資1000萬元，C公司以現金出資3000萬元。
出資時，因丙公司資金短缺，經與甲公司、乙公司協商，將3000萬元現金出資變更為丙公司擁有的F地塊出資，作價3500萬元。C公司愿意將其作為其對D公司的出資3000萬元，A公司和B公司同意該方案并重新簽訂了投資協議。
經過專項評估，能夠可靠地獲得該地塊的市場價值，故F地塊的入賬價值=3500元。
由于土地的未來用途不同，資產的入賬科目和會計分錄的差異主要有三種處理方式。
(1)土地用于房地產開發和對外銷售，應作為存貨管理。以案例2為例，會計處理如下：
(2)土地作為對外投資，時機成熟時出售。這塊土地應該作為投資財產來管理。以案例2為例，會計處理如下：
(3)自用土地，如建造辦公樓、生產車間等，應作為無形資產管理。以案例1為例，會計處理如下：
(1)如何確定攤銷期限？
案例三：繼案例二，F地塊土地使用權于2019年7月1日轉讓給D公司。據了解，F地塊土地為工業用地，使用年限自2013年7月1日至2063年6月30日。
D公司進行會計處理時F地塊攤銷年限是否按50年攤銷？
在這種情況下，土地使用權的使用時間是有時間限制的。土地使用權載明的法定使用年限為50年(2013年7月1日至2063年6月30日)，但D公司擁有土地使用權之日(2019年7月1日)至法定使用年限結束(2063年6月30日)只有44年，說明土地使用權未續期。
(2)攤銷時要留殘值嗎？
無形資產的殘值是否應該保留，要看企業在使用壽命結束時對其進行處理，能否給企業帶來經濟利益。例如，在一項無形資產的使用壽命結束時，仍然有其他企業愿意支付一定的價格購買它。
因此，無形資產的攤銷殘值原則上為零，除非有確切證據表明無形資產在使用壽命結束后可以按一定價格出售。
土地使用權到期后，如果不展期，理論上可以無償收回土地使用權，所以土地使用權的殘值為零。
題外話，提醒企業管理者，土地使用權出資時應特別注意以下三個事項。