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租賃業賬務處理會計分錄
《企業會計準則第21號——租賃》應用指南解讀及案例分析
一、租賃的識別 二、承租人的會計處理 三、出租人的會計處理 四、特殊租賃交易的會計處理 五、租賃的列報和披露 六、銜接規定
一、租賃的識別 【注】CAS21——IFRS16 （一）CAS21的適用范圍 租賃，是指在一定期間內，出租人將資產的使用權讓與承租人以獲取對價的合同。 【注】要有租賃期間，轉讓的是使用權而不是所有權，獲得對價說明租賃是互惠的商業交易，不是贈送，也不是權益性交易。 本準則適用于所有租賃，但下列各項除外： （1）承租人通過許可使用協議取得的電影、錄像、劇本、文稿等版權、專利等項目的權利，以出讓、劃撥或轉讓方式取得的土地使用權，適用《企業會計準則第6號——無形資產》。 【注】權利的租賃適用CAS6。 （2）出租人授予的知識產權許可，適用《企業會計準則第14號——收入》。 【注】知識產權許可一般是和日常活動的產出聯系在一起的，執行CAS14，不執行CAS6和CAS21。
（3）勘探或使用礦產、石油、天然氣及類似不可再生資源的租賃。 【注】能源租賃的價值認定比較復雜，難以采用統一的計量標準，比如，甲勘探公司勘探出一口油井，租賃給乙公司3年，乙公司可以自己開采石油。但是，乙公司能開采多少石油取決于開采技術、油井的儲量、國家宏觀政策等多種因素的影響。所以，排除在CAS21之外，估計以后在《CAS27石油天然氣開采》中規范。 （4）承租人承租生物資產； 【注】動植物的風險也比較大，租賃期很難確定，比如，租賃一頭奶牛，過幾天奶牛就生病不產奶了，或者死亡、丟了、跑了等等。估計以后在《CAS5生物資產》中規范。 在《IFRS16租賃》中明確規定，如果承租人租賃生產性植物，比如租賃果園，則執行IFRS16，如果租賃生產性動物，則執行IAS41《會計準則第41號——農業》。 （5）采用建設經營移交等方式參與公共基礎設施建設、運營的特許經營權合同。 【注】BOT業務不符合租賃的定義，因為政府沒有把公共基礎設施租賃給企業，政府的目的也不是為了獲得對價，而是發動社會力量造福于民。根據不同的合同條款，BOT業務可能適用CAS14、CAS6、CAS22。 【注】出租土地和建筑物，出租人適用CAS3，承租人適用CAS21。
（二）租賃期 1.租賃期，是指承租人有權使用租賃資產且不可撤銷的期間。 【注】如果合同可以隨時撤銷，那么和合同不存在沒有實質性區別。
【案例】承租人與出租人簽訂了一份租賃合同，約定自租賃期開始日1年內不可撤銷，如果撤銷，雙方將支付重大罰金，1年期滿后，經雙方同意可再延長1年，如有一方不同意，將不再續期，且沒有罰款。假設承租人對于租賃資產并不具有重大依賴。 【解析】租賃期為1年。因為第1年是不可撤銷期間，而此后1年的延長期并非不可撤銷期間，因為承租人或出租人均可單方面選擇不續約而無需支付任何罰款。
2.租賃開始日，是指承租人和出租人雙方就租賃的主要條款達成一致的日期。（即簽訂租賃合同的日期） 租賃期開始日，是指出租人提供租賃資產使其可供承租人使用的起始日期。（即承租人開始控制租賃資產的日期）
【案例】在某商鋪的租賃安排中，出租人于2×19年1月1日將房屋鑰匙交付承租人，承租人在收到鑰匙后，就可以自主安排對商鋪的裝修布置，并安排搬遷。合同約定有3個月的免租期，起租日為2×19年4月1日，承租人自起租日開始支付租金。承租人進行了2個月的裝修后，2×19年3月1日開始經營活動，當月實現收入。 要求：租賃期開始日是什么時間？ 【解析】租賃期開始日為2×19年1月1日，因為承租人自2×19年1月1日起就已擁有對商鋪使用權的控制，即租賃期包含免租期，與其他日期都無關。
3.租賃選擇權 【注】判斷是否行使選擇權的理念是：行權是否能夠給承租人帶來重大經濟利益。 （1）承租人有續租選擇權，即有權選擇續租該資產，且合理確定將行使該選擇權的，租賃期還應當包含續租選擇權涵蓋的期間。
【案例1】承租人簽訂了一份租賃合同，包括4年不可撤銷期限和2年期按照市場價格的續租選擇權，沒有其他因素表明承租人合理確定將行使續租選擇權。因此，無需考慮選擇權，則確定租賃期為4年。 如果承租人在使用租賃資產之前，花費了大量資金對租賃資產進行了改良，預計在4年結束時租賃資產改良仍將具有重大價值，如果放棄將蒙受重大經濟損失。因此，可以合理確定承租人將行使續租選擇權，則確定租賃期為6年。
（2）承租人有終止租賃選擇權，即有權選擇終止租賃該資產，但合理確定將不會行使該選擇權的，租賃期應當包含終止租賃