企業A是物業管理公司，一般納稅人。2012年收業主物業費，同時收自來水費。自來水公司繳納的自來水費總價為103萬元，自來水公司開具的增值稅專用發票注明稅額為3萬元，認證一致。因為企業A沒有實行一戶一表，所以自來水的費用是按照每個業主房間的建筑面積分攤的。收取業主自來水費的價格包含了為業主繳納水費的服務費，共計10萬元。

個案分析

一是營改增后物業管理服務自來水收費的稅率差異。

營改增后，提供物業管理服務的納稅人將代業主向自來水公司繳納自來水費作為轉賣，導致稅率差的問題。自產自來水可在擇簡，輕松納稅并開具3增值稅專用發票；物業管理服務納稅人向業主收取自來水費，不符合自產條件，只能選擇13檔稅率征收增值稅。

二，地方政策解決方案的不足

此前，為解決物業管理服務水費稅率差的問題，不少地區規定物業管理服務納稅人轉售給業主的自來水費可選擇3的稅率。但稅收理論存在漏洞，選擇3個簡易計稅即可抵扣進項稅，違背了簡易計稅使用的進項稅不能抵扣的原則；同時，提供物業管理服務的小規模納稅人，雖然不能抵扣自來水進項稅(對于小規模納稅人來說，其他電費、取暖費也存在同樣的問題)，但仍存在增值稅按3的稅率增加稅負的問題。

第三，采取差別征稅的簡單稅收政策。

8月，《關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》(2054號公告，以下簡稱54號公告)發布。

“納稅人提供物業管理服務，應當向服務對象收取自來水費，銷售額為扣除其繳納的自來水費后的余額。增值稅按照簡易計稅方法，稅率為3”計算繳納。

54號公告采用差額征稅和擇簡易稅的方法，解決了簡易征稅不能抵扣進項稅的原則性問題，以及自來水稅率差異造成的物業管理納稅人的稅負問題，以及提供物業管理服務的小規模納稅人的稅負問題。

注意，進項稅不能按照差額征稅的簡單方法抵扣。

四是除自來水費外，小規模納稅人仍存在稅負增加的問題。

54號公告只規定自來水收費實行差別化征稅，這意味著其他收費如電費、取暖費不能采取同樣的政策。轉賣時，購買時扣除電費進項稅17或取暖費進項稅13，出售時按相同稅率征收增值稅。因此，對于提供物業管理服務的普通納稅人來說，不存在自來水以外的電費、煤氣費加稅的問題。

對于提供物業管理服務的小規模納稅人，仍然存在進項稅不能抵扣的問題，但增值稅仍按3的稅率征收。即54號公告沒有解決小規模納稅人自來水以外的其他費用稅負增加的問題。

此外，我們不能忽視地方政策，例如，根據規定采購處理上述問題。購買政策在營改增之前就有了，也是正式有效的文件。

動詞（verb的縮寫）如何開具發票

提供物業管理服務的納稅人選擇差額征稅和簡易計稅方法的，54號公告沒有規定抵扣部分不得開具增值稅專用發票，因此不應該屬于20號23號公告規定的“按照現行政策規定適用差額征稅方法繳納增值稅，不得開具全額增值稅發票”的情形，新中國規定不得采用差額開票功能，業主可以在dif前抵扣進項稅額

借方：主營業務成本100。

應交增值稅(進項稅)3[103(1 3)3]

貸款：銀行存款103

2.收集業主的自來水需要時間：

借方：現金或銀行存款113(103 10)

貸款：主營業務收入100 [113 (113)]

應交增值稅(銷項稅)13 [113 (1 13) 13]

3.結轉增值稅：

借方：應交稅費和應交增值稅(轉出增值稅)10

貸項：應交稅金但未交增值稅10

企業A應繳納的增值稅=13-3=10萬元。

(二)根據53號公告實行差額征稅和簡易征稅政策。

根據53號公告，不能采取差額征稅和簡易征稅的方法抵扣進項稅額。

企業A的會計處理：

1.向供水公司繳納水費時：

借方：主營業務成本100。

不含增值稅的應納稅額3 [103 (1 3) 3]

貸款：銀行存款103

說明該分錄中的3萬元并非自來水公司開具的增值稅專用發票上注明的增值稅，而是自來水費扣除103萬元計算出的可抵扣增值稅=103(1 ^ 3)3=3萬元。因為擇簡容易征稅，所以不應該計入應交稅金和應交增值稅(銷項稅由營業稅增加抵消)。

2.收集業主的自來水需要時間：

借：現金或銀行存款113

貸款：主營業務收入https://www.zhucesz.com/[113(13)]

https://www.zhucesz.com/[113(1/3)3]表示應納稅但未繳納增值稅。

企業A應繳納的增值稅=https://www.zhucesz.com/(113-103)(1 ^ 3)3=https://www.zhucesz.com/千元。

3.自來水增值稅專用發票已認證的，進項稅額轉出：

借：應交稅費，應交增值稅(進項稅)3

貸：應交稅費和應交增值稅(轉出進項稅)3

說明：如果繳納的自來水費大于業主收取的自來水費，仍按上述分錄進行核算，借方余額出現在“應交增值稅”科目，可以沖減以后因自來水稅費產生的正差額。但是借方余額可以用來抵扣其他業務產生的增值稅嗎？54號公告不明確。個人認為可以抵消其他業務產生的增值稅。如果明確不能沖減以后其他業務產生的增值稅，可以在未繳增值稅下增加明細科目，沖減后期產生的自來水費正差額。

(三)根據采購政策。

對于提供物業管理服務收取水電費的納稅人，地方政策中有規定，視同代購。比如給業主開具的水電發票，在沒有提前付款的情況下交給業主，可以作為采購處理。

業主收取水電費的服務費，按經紀服務征收增值稅。

根據采購政策，會計處理如下：

1.向供水公司繳納水費時：

借：其他應收款103

貸款：銀行存款103

2.收集業主的自來水需要時間：

借：現金或銀行存款113

貸：其他應收款103

代表https://www.zhucesz.com/公用事業公司支付的主營業務收入[(113-103) (16)]

應交增值稅(銷項稅)https://www.zhucesz.com/[(113-103)(16)6]

企業應繳納增值稅A=https://www.zhucesz.com/萬元。